报告要点：
1.政策动态
中央经济工作会议将建设强大国内市场作为2026年经济工作第一要务，2026年“两新”政策发布，商业不动产REITs试点启动，沪深交易所同步修订发布公募REITs业务规则
2.市场表现
商办用地：2025年，300城商办用地推出及成交规划建筑面积分别为3.66亿平方米、3.1亿平方米
大宗交易：2025年12月，中指数据共监测到大宗交易31宗
3.行业动态
融资动态：2025年，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、持有型不动产ABS、类REITs等产品约1413亿元，同比增长33%；凯德投资、华润置地均新设私募基金
行业及企业动态：海南自由贸易港全岛封关运作正式启动，凯德投资、新城控股（601155）均发布新商业品牌
项目动态：多个商业项目于12月落地或开业
政策动态
12月29日，国家发展改革委，财政部印发《关于2026年实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策的通知》。消费品以旧换新方面，2026年政策在支持范围、补贴标准及实施流程方面进行了优化，体现了“精准发力，提质增效”的特征。支持范围方面，《通知》进一步集中资源，着力提升覆盖人群广、带动效应强的重点消费品“得补率”。家电以旧换新补贴支持范围聚焦冰箱、洗衣机、电视、空调、电脑、热水器等6类产品；数码产品购新补贴拓展为数码和智能产品购新补贴，支持范围包括手机、平板、智能手表（手环）、智能眼镜和智能家居产品，包括含适老化家居产品。补贴标准方面，汽车以旧换新补贴由定额补贴改为按车价比例补贴，补贴上限不变。家电以旧换新调整为补贴1级能效或水效产品，补贴产品售价的15%，单件上限1500元；数码和智能产品的补贴标准延续2025年数码产品补贴标准不变。实施机制方面，《通知》优化资金分配方式，完善全链条实施细则，严厉打击骗补套补、“先涨后补”等违法违规行为；同时，落实全国统一大市场建设要求，明确在全国范围内执行统一的补贴标准。
12月31日，中国证监会《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，同时出台《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》。通知提到，加快推进REITs市场体系建设，并明确提出“推进市场扩容扩围”；持续加大优质REITs供给，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道。深交所、上交所同步修订发布公募REITs业务规则，护航REITs市场高质量发展。深交所修订形成“1+7+6”REITs规则指南框架，包括新增商业不动产REITs、缩短审核时限等；上交所暂免收取不动产基金上市初费、上市年费和交易经手费。
市场表现
1、商办用地：2025年，300城商办用地推出及成交规划建筑面积分别为3.66亿平方米、3.1亿平方米
图：2020年12月-2025年12月300城商办用地推出及成交情况
注：数据统计口径为公开招拍挂市场地块。自2025年起，中指数据扩大了300城土地覆盖范围，目前已涵盖全部地级及以上城市，历史数据为可比口径。
数据来源：
更多数据：https://u.fang.com/ytcrnn/
2025年，300城商办用地共推出3.66亿平方米，成交3.1亿平方米国客信配，同比分别下降16.3%、13.7%。2025年12月，300城商办用地共推出2589万平方米，成交8702万平方米，同比分别下降14.8%、15.6%。
分城市等级来看，2025年，一线城市商办用地推出及成交面积分别为344万平方米、327万平方米，同比分别下降36.1%、34.9%；二线城市推出及成交面积分别为7073万平方米、6054万平方米，同比分别下降7.9%、14.4%；三四线城市推出及成交面积分别为2.91亿平方米、2.46亿平方米，同比分别下降17.8%、13.2%。
2、大宗交易：2025年12月，中指数据共监测到大宗交易31宗
2025年12月，中指数据共监测到大宗交易31宗，以披露金额的交易计算，交易金额约200亿元。分物业类型来看，商业地产标的20宗（含办公、商业、酒店、综合体），工业标的8宗，其他标的（租赁住房、养老设施）2宗。
表：2025年12月大宗交易案例（部分）
注：本报告所统计大宗交易，不含交易金额在1亿元以内的交易，资产类型不含纯地块、住宅，不含关联交易等非市场化行为产生的交易。
数据来源：
更多数据：https://u.fang.com/ytcrnn/
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行业动态
1、投融资动态
2025年，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、持有型不动产ABS、类REITs等产品约1413亿元，同比增长33%
图：2025年房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、持有型不动产ABS、类REITs产品发行量占比（按底层资产细分）
数据来源：CNABS，中指研究院综合整理
更多数据：https://u.fang.com/ytcrnn/
2025年，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、持有型不动产ABS、类REITs等产品发行单量共118支，较上年同期增加35支；产品发行金额共计1413亿元，同比增长33%。以商业地产（办公物业、消费基础设施、综合体、酒店）为底层资产的产品发行金额为938亿元，占比66%；以混合类资产、产业园区为底层资产的产品发行金额分别为178亿元、154亿元，均占分别为13%、11%，其他类型资产产品发行金额共计143亿元，合计占比10%。
凯德投资完成人民币母基金旗下第二只境内子基金募集
12月11日，凯德投资宣布旗下人民币母基金平台下的第二只境内子基金——凯德投资中国商业人民币基金I期完成募集，总规模达10亿元人民币。资金全部部署后，预计将为凯德投资新增约14.8亿元人民币的基金资产管理规模。募资完成后，凯德投资将凯德MALL·新都心项目作为种子资产注入该基金，实现价值释放。项目位于青岛市北区，总建筑面积14.1万平方米，出租率约99.6%。
中信金石基金、华夏股权携手华润置地完成购物中心私募股权投资基金设立
12月25日，中信金石基金、华夏基金旗下华夏股权携手华润置地成功设立购物中心私募股权投资基金润盈金石及润盈华夏，基金规模分别为27亿元、3亿元。两只私募基金拟共同投向西安西咸万象城、贵阳万象汇两个在营购物中心和位于大连的在建购物中心，总建筑面积约为51.5万平方米。本基金作为Pre-REITs策略的权益型私募股权投资基金，拟投资项目参照公募REITs标准，并优先考虑通过装入公募REITs实现退出。
2.行业及企业动态
海南自由贸易港全岛封关正式启动
12月18日，海南自贸港全岛封关运作，实施“一线放开、二线管住、岛内自由”政策，“零关税”商品税目扩大至6600个，占全部商品税目的比重从21%提升至74%，离岛免税每人每年10万元额度延续，共86国人员可以个人免签形式进入海南。进口征税商品目录、货物流通税收政策、海关监管办法等配套文件同步实施，标志着自贸港建设进入新阶段。封关首周（12.18-12.24），三亚全市免税销售额累计实现7.36亿元，同比增长48.2%，累计接待人数达63.5万人次，同比增长19%。首周共有六日销售额突破“亿元关口”。
凯德投资“来福士·界”、“凯德壹中心”两大商业新品牌首发
12月8日，凯德投资（中国）发布“来福士·界”和“凯德壹中心”两大商业新品牌。来福士·界定位城市级综合体，位于城市核心区域，面向中高收入、追求生活品质的消费者，呈现“五大新界面×四大消费体验场景”，以多元体验塑造城市灵感新地标。凯德壹中心定位区域级购物中心，位于成熟商业区，覆盖周边3-5公里的新中产家庭及白领客群，融合三大消费体验场景，即一站式全品类综合服务；便捷、幸福的在地生活方式；与社群的愉悦互动，打造高品质新型城市微中心。
新城控股发布“新悦汇”与“印巷”两大创新商业产品线
12月16日，新城控股正式发布“新悦汇”与“印巷”两大创新商业产品线。“新悦汇”定位于“城市活力生活聚合体”，聚焦年轻客群与时尚家庭的多样化需求；“印巷”以“在城市街巷中享受慢时光”为精神内核，定位于“慢生活街区”，采用“街区式开放布局”，7×24小时全时段运营。首批项目预计2026年起陆续落地，依托全国200余座吾悦广场的营运经验及5000万会员体系，新产品线将标准化输出，覆盖城市更新与消费升级需求。
3.项目动态
青岛首座大悦城落地台东商圈
12月5日，大悦城（000031）控股以总价4.11亿元竞得青岛市北区台东商圈一宗商业用地，占地面积约5.04万平方米，规划建筑面积约12.6万平方米。该地块坐落于地铁2号线利津路站上盖，周边1公里内4条地铁线交汇，属城市级TOD综合开发项目，大悦城控股拟在此建设青岛大悦城。项目落地后将传承大悦城品牌“年轻、时尚、潮流、品位”的基因与成熟的商业运营体系，引入首店品牌、创新业态与沉浸式体验场景。
恒隆地产在内地落地两个存量改造项目
12月9日，恒隆地产与无锡市梁溪城市发展集团达成合作，以长期租约形式获取无锡新世界百货的经营权，作为无锡恒隆广场三期进行焕新改造，为无锡恒隆广场新增4.7万平方米商业空间。焕新计划以体验式零售和社区连结为特色，预期引入超过80个品牌，涵盖餐饮、时尚零售及生活体验等业态，进一步增强与无锡恒隆广场现有综合体的连通性与协同效应。
12月12日，恒隆地产与上海九百（600838）集团签约上海南京西路1038号商业运营项目（原梅龙镇广场），同样以长期租约形式运营，为恒隆南京西路项目增加约9.6万平方米商业空间。升级后，南京西路1038号商业运营项目将成为充满活力的综合商业地标，涵盖零售、酒店及办公空间。
华北地区首座万象天地落地太原
12月15日，山西众诚实业集团旗下太原广场项目和华润万象生活举行合作签约仪式，落地华北地区首座万象天地。项目建筑面积约44.5万平方米，将采用“街区+盒子MALL”相融合的创新模式，汇聚国际奢侈品牌、高端餐饮及文化艺术空间等多元业态，包含溪谷广场、山涧飞瀑、游山之径、四季山庭等特色空间，商业场景丰富多元。
北京城市副中心“湾里”国际商业娱乐综合体开业
12月26日，北京城市副中心“湾里”国际商业娱乐综合体全面开业。项目总建筑面积约50万平米，由湾里·王府井（600859）WellTown、湾里·汀云小镇、湾里·诺岚酒店构成，集购物打卡、艺术体验、度假休闲于一体。其中，湾里·王府井WellTown于12月19日启动试营业，定位跨界融合多元体验的文商旅奥莱综合体，建筑面积约18.7万平方米，以光影之境、悬水之境、穹宇之境三大主题中庭，将自然景观与科技未来结合，打造共生购物新场景。自19日试运营至28日（正式开业第3天），湾里累计客流约140万人次，累计销售额达1.1亿元。
新城控股首个乐园广场“悦动live潮趣乐园”正式开园
12月26日，新城控股集团旗下首个“乐园广场”——盐城盐都吾悦广场悦动live潮趣乐园正式开园，项目总体量20万平方米，集亲子游乐、运动公园、城市露营、运动公园、马术基地、集装箱市集于一体。项目依托新城控股集团的体系化协同能力，以MALL+N的商业模式，成功打造了吾悦体系内首个集“吾悦广场（大商业）”、“潮趣乐园（主题乐园）”、“悦渎里市集（主题夜市）”与“盐渎印巷（金街）”四大板块于一体的乐园式商业综合体。
华润置地MIXC VILLAGE万象滨海购物村开业
12月28日，华润置地位于东莞滨海湾新区的MIXC VILLAGE万象滨海购物村正式开业，项目总建筑面积约10万平方米，是万象商业首个度假型精品购物村，引入200家全球一线品牌，其中近80家为全国或华南奥莱首店。
项目由内环开放型商业街区和外环购物中心组成。其中，内环以白色为主基调，独栋建筑沿三条漫游主轴对称分布，铝板与玻璃外立面搭配单层挑高设计，兼具通透感与精致感；外环以枪灰色为色调，传达更潮、更年轻的现代感。景观方面构建了内环三条不同风格的漫游轴线——岩街、水街及中心大道，营造出不同风情的漫游体验，移步换景，形成Y字形体验动线。
北京首座环宇城规划公示
12月29日，北京市规划和自然资源委员会公示了朝阳区十八里店朝阳港一期1301-L01、L02地块项目方案国客信配，标志着中海商业旗下旗舰产品线“环宇城”落地北京。项目总建筑面积约21.46万平方米，其中商业建筑面积近14万平方米，将打造为全业态的一站式购物中心。主体建筑为地上5层、地下3层结构，连通地铁17号线十八里店站，东区侧边做退层处理以丰富立面形态；两大地块间将架设跨街式连廊，以不规则多边形结合大面积玻璃幕墙打造“钻石质感”造型。
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